{"id":282,"date":"2016-12-27T15:34:52","date_gmt":"2016-12-27T14:34:52","guid":{"rendered":"http:\/\/www.valtermainetti.com\/en\/puntate-sul-valore-di-rarita\/"},"modified":"2017-08-04T13:34:10","modified_gmt":"2017-08-04T11:34:10","slug":"puntate-sul-valore-di-rarita-valter-mainetti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.valtermainetti.com\/en\/puntate-sul-valore-di-rarita-valter-mainetti\/","title":{"rendered":"Puntate sul valore di rarit\u00e0"},"content":{"rendered":"

Pi\u00f9 di un secolo di storia, dalle strutture di metallo usate per costruire il Vittoriano a Roma e il palazzo della Borsa di Wall Street a New York alle grandi operazioni di recupero e gestione di immobili di prestigio, come la Galleria Colonna<\/a> a Roma, ma passando anche per Londra, New York, Parigi. Sorgente Group<\/a> \u00e8 tutto questo, mattone ma anche finanza. Dal 2001 a oggi ha lanciato 34 fondi, che assieme alle 70 societ\u00e0 immobiliari, finanziarie e di servizio controllano un patrimonio posseduto e gestito di oltre 5 miliardi di euro. Ecco perch\u00e9 Valter Mainetti<\/strong>, amministratore delegato e principale azionista di Sorgente, \u00e8 la persona giusta per capire come mai il mondo immobiliare non abbia ancora sfondato a Piazza Affari. \u00abNoi alla Borsa ci abbiamo sempre creduto\u00bb, racconta seduto nel suo studio che si affaccia su Via del Tritone, dal settimo piano di uno splendido palazzo liberty, uno dei trophy building<\/em>, su cui investe. \u00abAbbiamo creato decine di fondi in Italia e all’estero e intorno al 2000, come tutti, eravamo convinti che finalmente il mercato sarebbe decollato anche da noi. Quotazioni, Siiq, investimenti… Pensavamo che l’importante fosse cambiare le regole antiquate che soffocavano le potenzialit\u00e0 dei fondi quotati. Credevamo che la chiave fosse una buona legge in materia. La si \u00e8 fatta, e la raccolta, faticosamente, \u00e8 partita. Abbiamo raggiunto gli obiettivi, poi per\u00f2, nel 2008, per le ragioni che sono chiare a tutti, ci fu la gelata. Il mercato si \u00e8 bloccato e alla fine chi aveva comprato quote di quei fondi se ne \u00e8 disfatto a prezzi veramente bassi.<\/p>\n

Domanda<\/strong>. Tutta colpa della crisi?<\/strong><\/em><\/div>\n

Risposta<\/strong>. Principalmente. Anche se un contribuito alle difficolt\u00e0 del settore lo ha dato anche la politica dell’allora ministro delle Finanze, Giulio Tremonti, che per colpire quanti erano ricorsi ai fondi per pagare meno tasse sul proprio patrimonio immobiliare personale, var\u00f2 misure, in gran parte retroattive, che finirono per penalizzare tutti: buoni e cattivi<\/p>\n

D<\/strong>. Forse la pi\u00f9 grande delusione riguarda le Siiq, mai veramente decollate. Che cosa non \u00e8 andato per il verso giusto?<\/em><\/strong><\/div>\n

R.<\/strong> Noi ci abbiamo creduto sul serio. Abbiamo avviato l’ipo di Sorgente Res ma ci siamo dovuti fermare con la macchina gi\u00e0 in corsa, arrendendoci alla freddezza dei grandi investitori internazionali. Sono loro che tirano il settore. Se investono, poi li seguono anche gli investitori nazionali.<\/p>\n

D. Non ci hanno creduto?<\/em><\/strong><\/div>\n

R. <\/strong>Non abbastanza. Abbiamo raccolto 200-220 milioni, ma non erano sufficienti. Il target era di 500, la cifra necessaria a conferire un certo numero di immobili con lo sconto del 40%, che con il post money sarebbe sceso al 16%. Avendo avuto prenotazioni solo per met\u00e0 del target, lo sconto per i nostri fondi conferenti sarebbe salito al 32%, il doppio. Un costo inaccettabile e quindi, nonostante avessimo speso molto, per lanciare l’ipo, abbiamo dovuto rinunciare. Per\u00f2 alle Siiq crediamo, tanto che abbiamo acquistato il controllo di Nova Re, quotate nel 2007, che attraverso un aumento di capitale fino a 400 milioni sar\u00e0 uno dei player importanti del settore Siiq.<\/p>\n

D. Perch\u00e9 gli investitori restano freddi?<\/em><\/strong><\/div>\n

R.<\/strong> Perch\u00e9 non credono che a breve il mercato italiano torner\u00e0 ai livelli precedenti. Anzi, qualcuno crede che debba ancora scendere. Anche se il pessimismo riguarda soprattutto il mercato tradizionale, per gli immobili di pregio le aspettative sono diverse.<\/p>\n

D. Il segmento su cui puntate di pi\u00f9 voi.<\/em><\/strong><\/div>\n

R.<\/strong>\u00a0E’ quello che mantiene pi\u00f9 a lungo il valore. Guardi il successo della vendita della sede storica dell’Unicredit in piazza Cordusio a Milano.<\/p>\n

D. Non \u00e8 un controsenso?Gli investitori stranieri accorrono se si mette in vendita un palazzo di pregio ma poi se si quota un fondo che ha quel tipo di immobili in portafoglio restano alla finestra-<\/em><\/strong><\/div>\n

R.<\/strong>\u00a0Non sono gli stessi investitori. Magari fanno parte della stessa banca d’affari, ma seguono logiche diverse. Sapesse quante volte c’\u00e8 capitato di trovare entusiasti gli uomini di una banca e poi, salita una rampa di scale, freddissimi i loro colleghi che avrebbero dovuto strutturare una ipo. Chi si occupa di ipo pensa solo a un ritorno dell’investimento il pi\u00f9 ravvicinato possibile. Ma questi non sono i tempi del mercato immobiliare. Loro chiedono rendimenti a due cifre e noi proponiamo il 5-6%, che non \u00e8 poco.<\/p>\n

D. Trent’anni fa il mercato voleva, eppure il denaro costava tantissimo, oggi quasi niente. Perch\u00e9 allora non si coprano case?<\/em><\/strong><\/div>\n

R.\u00a0<\/strong>Il denaro costava, ma c’era anche tanta inflazione, che da una parte spingeva a investire i soldi in qualcosa che avrebbe mantenuto il valore negli anni, dall’altra alimentava la convinzione che con gli anni il debito sottoscritto si sarebbe svalutato. E poi c’era fiducia nel futuro. Oggi no.<\/p>\n

D.\u00a0Insisto, da quando c’\u00e8 l’euro i mutui sono quasi sempre scesi e ormai sono a livelli mai visti prima, questo dovrebbe far ripartire gli acquisti.<\/em><\/strong><\/div>\n

R. <\/strong>Infatti le case si vendono, ma non quante servirebbe. Vanno i tagli piccoli e fuori dai centri cittadini. Guardi come \u00e8 difficile vendere a Milano le nuovi torri. I 10 mila euro metro quadro spaventano gli acquirenti.<\/p>\n

D. Quindi sulla finanza immobiliare, almeno per ora, possiamo metterci una pietra sopra?<\/i><\/strong><\/div>\n

R.\u00a0<\/strong>La finanza immobiliare non riguarda slo abitazioni. Prenda gli istituti di previdenza. Hanno investito molto in immobili per uso abitativo, forse troppo. Ma non \u00e8 che oggi possono fermare gli investimenti, ecco perch\u00e9 ora pensano di investire, tramite fondi immobiliari, sulle infrastrutture. Opere di cui il Paese ha bisogno e che garantiscono rendimenti costanti: autostrade, centrali idroelettriche, acquedotti.. Sono tante le infrastrutture che devono essere costruite o rimodernate. Il mercato c’\u00e8 , e noi ci stiamo gi\u00e0 attrezzando, senza abbandonare il mercato tradizionale.<\/p>\n

D. Voi operate anche molto all’estero.<\/i><\/strong><\/div>\n

R.<\/strong> S\u00ec, ed \u00e8 un motivo di particolare orgoglio. Ci \u00e8 stato chiesto da investitori internazionali di mettere in piedi operazioni sui loro mercati. Di solito avviene il contrario. Comunque c’\u00e8 anche un altro settore che ci interessa molto.<\/p>\n

D. Quale?<\/i><\/strong><\/div>\n

R. <\/strong>Quello degli npl. Abbiamo gi\u00e0 avviato operazioni per l’acquisto di crediti deteriorati dalle banche con sottostante immobiliare, abbiamo l’esperienza giusta per valutare al meglio gli asset e per valorizzarli nel modo migliore. Nell’ottobre 2015 abbiamo costituito il fondo Pinturicchio, primo fondo di Sorgente specializzato nell’acquisizione e nella gestione crediti ipotecari chirografi.<\/p>\n

D. A proposito di npl, tutto \u00e8 iniziato con quelli americani, generati dal settore immobiliare.<\/i><\/strong><\/div>\n

R.<\/strong> S\u00ec, ma la colpa \u00e8 dei derivati. Se non ci fossero stati quelli il mercato avrebbe sofferto, ma ce l’avrebbe fatta ad assorbire il colpo. I derivati, invece, hanno innescato una reazione a catena incontrollabile. Hanno fatto da leva al contrario<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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